Les 5 clàusules del contracte de lloguer que t’estalvien problemes
Un bon contracte deixa clars els punts que després generen conflictes: ús, durada, renda, despeses, reparacions i garanties. La llargada importa menys que la precisió.
- Un contracte de lloguer hauria de deixar ordenats cinc blocs crítics: ús, durada, renda, despeses i garanties.
- La clau no és afegir pàgines, sinó evitar ambigüitats en els punts que després generen conflicte.
- La LAU regula molts d’aquests blocs, però cada contracte concret s’ha de revisar amb el cas, la data i la documentació davant.
El contracte és el manual d’instruccions del lloguer. Si les clàusules clau són ambigües, el conflicte no apareix el dia de signar: apareix quan cal cobrar, actualitzar, reparar o recuperar la possessió.
En aquest article
- Abans de les clàusules: quin contracte és?
- Clàusula 1: ús i destinació
- Clàusula 2: durada, pròrrogues i preavisos
- Clàusula 3: renda, pagament i actualització
- Clàusula 4: despeses, subministraments i reparacions
- Clàusula 5: fiança, garanties i documentació
- Checklist abans de signar
- Preguntes freqüents
01Abans de les clàusules: quin contracte és?
La primera clàusula ha de qualificar bé el contracte. La LAU diferencia entre arrendament d’habitatge, destinat a satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari, i arrendament per a ús diferent d’habitatge, on entren temporada, locals i altres usos no permanents. Exemple fictici: si el pis es lloga a una família per viure-hi tot l’any, no n’hi ha prou d’escriure “temporada” al títol.
Aquesta distinció no depèn només del títol del document. Un contracte que diu “temporada” pot ser discutit si en realitat cobreix una necessitat permanent. Per això, abans de copiar una plantilla, cal entendre l’ús real i documentar-lo bé.
| Tipus de contracte | Què ha de quedar clar | Risc si es redacta malament |
|---|---|---|
| Habitatge habitual | Residència permanent de l’arrendatari | Intentar reduir drets protegits per la LAU |
| Temporada | Causa temporal concreta i durada coherent | Que es discuteixi com a habitatge habitual |
| Ús diferent o local | Activitat o ús pactat, obres i despeses | Ambigüitat sobre responsabilitats i autoritzacions |
| Annexos | Garatge, traster, mobles, electrodomèstics i serveis | Discussions sobre què es va entregar i en quin estat |
02Clàusula 1: ús i destinació
La clàusula d’ús ha d’explicar per a què es lloga l’immoble i què queda prohibit. En habitatge habitual, la finalitat és residència permanent. En temporada, cal causa temporal real. També convé regular activitats molestes, il·lícites o incompatibles amb la finca, perquè la LAU preveu causes de resolució quan l’habitatge deixa de destinar-se a l’ús pactat o s’hi fan activitats prohibides.
Aquesta clàusula és una eina per seleccionar millor, explicar expectatives i evitar que el contracte digui una cosa mentre la realitat en diu una altra.
03Clàusula 2: durada, pròrrogues i preavisos
En habitatge habitual, la durada és lliurement pactada, però si és inferior a 5 anys, o a 7 anys quan l’arrendador és persona jurídica, entra la pròrroga obligatòria anual fins a arribar al mínim legal, excepte renúncia de l’arrendatari amb el preavís que correspongui.
Quan s’arriba al venciment després del període mínim, si no hi ha notificació correcta, el contracte pot entrar en pròrroga anual fins a 3 anys més. Per això, una bona clàusula de durada ha d’anar acompanyada d’un calendari de venciments i avisos, no només d’una data final.
La recuperació per necessitat del propietari persona física exigeix que aquesta possibilitat consti expressament al contracte des del moment de la signatura i que es compleixin requisits legals. No es pot improvisar més tard.
04Clàusula 3: renda, pagament i actualització
La renda, el dia de pagament i el mitjà de pagament han de quedar clars. La LAU preveu que, si no hi ha pacte en contrari, el pagament és mensual i dins els set primers dies del mes, i que no es pot exigir pagament anticipat de més d’una mensualitat. La redacció vigent reforça el pagament per mitjans electrònics, amb excepcions si alguna part no disposa de compte o accés i ho sol·licita.
L’actualització de renda és un punt crític: només es pot aplicar anualment i en els termes pactats. Sense pacte exprés, no hi ha actualització. Si hi ha pacte però no concreta índex o metodologia, poden aparèixer problemes o aplicar-se regles supletòries que potser no eren les esperades.
| Punt | Bona redacció | Risc si falta |
|---|---|---|
| Renda inicial | Import, venciment i forma de pagament traçable | Retards, pagaments opacs o discussions sobre rebuts |
| Actualització | Pacte exprés, data anual i mecanisme verificable | No poder actualitzar o generar conflicte |
| Zona tensionada | Comprovació prèvia de règim i renda anterior si aplica | Fixar una renda que no sigui defensable |
| Comunicacions | Canals i domicilis de notificació ordenats | Avisos tardans o difícils de provar |
05Clàusula 4: despeses, subministraments i reparacions
Les despeses generals, serveis, tributs o càrregues no individualitzables només es poden repercutir a l’arrendatari si el pacte consta per escrit i determina l’import anual a la data del contracte quan la LAU ho exigeix. En canvi, els serveis individualitzats per comptador són a càrrec de l’arrendatari.
En reparacions, cal separar tres mons: conservació, que correspon a l’arrendador quan és necessària per mantenir l’habitabilitat; petites reparacions pel desgast de l’ús ordinari, que corresponen a l’arrendatari; i danys imputables, que exigeixen prova. Una frase genèrica com “el llogater paga totes les reparacions” és una mala idea en habitatge habitual.
La clàusula de reparacions no ha de vendre duresa. Ha de donar ordre: qui avisa, com es documenta, qui decideix, qui paga i com es conserva la prova.
06Clàusula 5: fiança, garanties i documentació
En habitatge, la fiança legal és d’una mensualitat de renda; en ús diferent d’habitatge, dues. A Catalunya, la persona arrendadora ha de dipositar la fiança a l’INCASÒL en el termini de dos mesos des de la formalització del contracte. Per tant, la fiança no és un calaix privat: forma part d’un circuit documental.
Les garanties addicionals poden existir, però en habitatge amb contractes de fins a 5 anys, o 7 si l’arrendador és persona jurídica, no poden excedir dues mensualitats de renda. A més, si es vol estudiar Avalloguer, cal revisar requisits abans d’exigir avals o garanties addicionals.
La documentació també és clau: certificat energètic i etiqueta, cèdula d’habitabilitat, inventari, fotos, lectures de comptadors, claus lliurades, contracte i justificants. Sense expedient, la millor clàusula queda coixa.
07Checklist abans de signar
- Confirmar si és habitatge habitual, temporada o ús diferent i que la realitat encaixa amb el text
- Identificar parts, capacitat per signar i domicilis o canals de notificació
- Descriure finca, annexos, mobles, electrodomèstics i estat inicial
- Deixar clara durada, pròrrogues, preavisos i possible necessitat del propietari si aplica
- Fixar renda, forma de pagament, venciment i pacte d’actualització verificable
- Regular despeses i subministraments amb imports quan la LAU ho exigeix
- Separar conservació, petites reparacions i danys imputables
- Fixar fiança i garanties dins límits, i planificar dipòsit INCASÒL
- Annexar inventari, fotografies, comptadors i documents obligatoris
08Preguntes freqüents
- Quines clàusules ha de tenir un contracte de lloguer?
- Com a mínim, ús i destinació, durada i pròrrogues, renda i pagament, actualització, despeses, reparacions, fiança i garanties, cessió o subarrendament, causes de resolució i notificacions.
- Puc fer un contracte d’un any i recuperar el pis al final?
- En habitatge habitual, no ho pots donar per fet. Pot haver-hi pròrroga obligatòria fins als mínims legals i la recuperació per necessitat exigeix condicions concretes.
- Si no pactem actualització de renda, puc apujar-la igualment?
- La fitxa verificada indica que sense pacte exprés no hi ha actualització. Abans de comunicar qualsevol pujada cal revisar contracte, data i límits vigents.
- Qui paga les reparacions del lloguer?
- L’arrendador assumeix les reparacions necessàries de conservació, excepte deteriorament imputable al llogater. Les petites reparacions pel desgast de l’ús ordinari corresponen a l’arrendatari.
- Quina fiança puc demanar?
- En habitatge, una mensualitat de fiança legal. En ús diferent, dues. Les garanties addicionals en habitatge tenen límits i s’han de revisar segons contracte i durada.
- YENROC dona una plantilla de contracte?
- YENROC treballa amb ordre documental i criteri de gestió. Aquest article no és una plantilla legal; qualsevol contracte concret s’ha de validar professionalment.
Fonts oficials
Llei 29/1994 d’arrendaments urbans, arts. 2, 3, 6, 8, 9, 10, 11, 17, 18, 20, 21, 27, 36 i 37 - BOELlei 12/2023 pel dret a l’habitatge - BOEINCASÒL: dipòsit de fiances de lloguerRD 390/2021 de certificació energètica - BOEFitxes internes YENROC: contracte-arrendament.md, fiances-garanties.md i obligacions-documentals.mdVols llogar amb un contracte clar abans d’entregar les claus?
A YENROC entenem el contracte com una peça de gestió patrimonial: ús real, renda, garanties, reparacions i documentació en ordre des del primer dia.
Descarrega la checklist del contracte (PDF)Parla amb YENROCAvís important
Aquest article té finalitat divulgativa i educativa. No és assessorament legal ni fiscal, ni substitueix l'opinió d'un professional. La normativa canvia sovint i el seu efecte depèn de la data del contracte, del municipi, del tipus de propietari i de la situació concreta. Abans de prendre qualsevol decisió sobre el teu lloguer, consulta un professional i comprova la vigència de la normativa aplicable. YENROC no es responsabilitza de decisions preses únicament a partir d'aquest contingut. Aquest article no és una plantilla contractual ni substitueix la revisió d’un advocat o professional especialitzat. Els contractes de temporada, zones tensionades, garanties i despeses de gestió requereixen revisió cas per cas.
Rep: Checklist del contracte de lloguer (PDF)
Confirma el correu i te l'enviem gratis a la safata. I cada divendres reps el resum de la setmana per al propietari de Girona: novetats legals, l'IPC i el nou article del blog. Et dones de baixa quan vulguis
Continua llegint
5 punts que revisem abans de signar un lloguer (sense vulnerar la privacitat)
Prevenir un impagament val mil cops més que reclamar-lo. Però amb criteri i respecte a les dades, no demanant-ho tot.
Quant val realment el teu pis per llogar (i per què el portal no t'ho diu bé)
Un pis no té un sol valor: en té quatre. El propietari que els confon pot deixar diners a la taula o assumir riscos sense saber-ho.
Quina llei s’aplica al teu contracte de lloguer
En lloguer, la data de signatura, el municipi, el tipus de propietari i l’ús real de l’habitatge poden canviar molt el mapa. La LAU actual és només una part de la resposta.